ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního podsklepeného rekreačního objektu v rozestavěném stavu, číslo evidenční 674 v obci Ostopovice, v okrese Brno-venkov a pozemků za účelem konání elektronické aukce. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rekreačního objektu č. ev. 674, obec Ostopovice, kat. území Ostopovice, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemků parc. č. 1149/6, 1150/2, 1150/5 za účelem konání elektronické aukce. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov Adresa předmětu ocenění: Ostopovice Ostopovice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ostopovice Katastrální území: Ostopovice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s I 1,05 Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 782,46 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka pana Zdeňka Fischera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne výpis katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené panem Zdeňkem Fischerem dne inzerce na internetových realitních webech 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Fischer Zdeněk, Blanenská 84, Rájec, Rájec-Jestřebí Podíl: Nemovitosti: Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, kat. území Ostopovice, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemky parc. č. 1149/6, 1150/2, 1150/5. 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatný rekreační objekt o jednom nadzemním podlaží, s jedním podzemním podlažím. Konstrukce objektu je zděná, základy objektu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je cm. Stropy objektu jsou betonové nad 1. PP a keramické nad 1. NP. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu chybí. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové. Objekt byl postaven v druhé polovině 70. let 20. stol., později přistavěn a v roce 2014 byla započata výrazná rekonstrukce. Prozatím byla opravena střecha a započalo srovnání zdí polystyrenem a byla mírně upravena dispozice. Dispozice rekreačního objektu je 1+1. Nachází se zde vstupní chodba, kuchyně a dále pokoj. Okna v objektu jsou dřevěná zdvojená. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na východní stranu. Koupelna v objektu chybí, WC je umístěno v 1. PP a je vybaveno pouze suchou toaletou se splašky svedenými do jímky. Interiérové dveře v objektu chybí, zárubně dveří chybí. Vstupní dveře objektu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V kuchyni jsou kamna. Podlahy v objektu jsou betonové, bez krytiny. Objekt není připojen k žádným inženýrským sítím a jejich připojení není za současným podmínek možné. Vytápění v objektu zajišťují kamna na tuhá paliva. Ohřev vody v objektu není řešen. Jedná se o rozestavěný rekreační objekt s nutností provedení dokončovacích prací jak v interiéru tak exteriéru pro uvedení objektu do obyvatelného stavu. Samotný pozemek je svažitý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě ovocných dřevin a nádrž na jímání dešťové vody Přístup k objektu je po nezpevněné cestě a pouze přes pozemky soukromých vlastníků, bez zřízení věcného břemene. Z hlediska polohy se objekt nachází v jižní oddělené části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rekreační lokalitu. V lokalitě není dostupná občanská vybavenost nutnost dojíždění Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, ani zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. V okolí rekreačního objektu jsou nepříznivé parkovací možnosti. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není výrazně zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde málo časté. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3

4 Tabulkový popis Popis rekreačního objektu: Typ rekreačního objektu: samostatný rekreační objekt Počet nadzemních podlaží : 1 Počet podzemních podlaží : 1 Objekt byl postaven v roce: druhá polovina 70. let 20. stol. Rok rekonstrukce rekreačního objektu: 80. léta 20. stol / 2014 Rozsah rekonstrukce rekreačního objektu: přístavba / částečně střecha, srovnání zdí polystyrenem, úprava dispozice Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: cm Stropy : betonové, hurdisky (keramické) Střecha : rovná Krytina střechy : živičná lepenka Klempířské prvky : plechové Vnější omítky: vápenocementové Vnitřní omítky: chybí Typ oken v objektu : dřevěná zdvojená, okna nejsou vybavena žaluziemi Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na východní stranu Vybavení koupelny : chybí Toaleta : suchá toaleta v 1. PP Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: chybí Vnitřní dveře : chybí Osvětlovací technika : chybí Kuchyňská linka : ne Dispozice rekreačního objektu : 1+1 Popis místností podle podlaží: chodba, kuchyně, pokoj Elektřina : bez připojení k elektrické síti Vodovod : bez připojení k vodovodu a studni Svod splašek : odvod není řešen Plynovod : ne Řešení vytápění v objektu : kamna na tuhá paliva Topná tělesa : chybí Řešení ohřevu vody v objektu : není řešen Podlahy v objektu : betonové - cementový potěr rekreační objekt v rekonstrukci, nutnost Popis stavu rekreačního objektu : dokončení vnějších i vnitřních stavebních úprav Trvalé porosty na zahradě : ovocné dřeviny Venkovní stavby : / Sklon pozemku : svažitý Oplocení : pletivo do ocelových sloupků Přístupová cesta k objektu : přístup po nezpevněné cestě přes pozemky soukromých vlastníků 4

5 Popis okolí : Popis okolí : rekreační lokalita Poloha v obci : rekreační objekt se nachází v severní části obce dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : 5 možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - bez spojení, parkovací možnosti - nepříznivé parkovací možnosti vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není výrazně zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde málo časté Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Výpočet 1. PP (6,70 * 5,85)*(2,15 + 0,30) = 96,03 m 3 obestavěného 1. NP (4,50 * 5,85)*(2,35 + 0,20) = 67,13 m 3 prostoru: Obestavěný prostor - celkem: 163,16 m 3 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy

6 mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační objekt 1.2. Příslušenství Plochy s povrchem betonovým Opěrné zdi z lomového kamene Schodiště z lomového kamene Plot ze strojového pletiva Vrátka ocelová 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty II) ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,040 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup pouze přes pozemky jiných vlastníků bez zřízení věcného břemene I -0,30 7

8 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,536 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rekreační objekt Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 4,50 * 5,85 = 26,33 1. NP 6,70 * 5,85 = 39,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 26,33 m 2 2,15 m 1. NP 39,20 m 2 2,35 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (4,50 * 5,85)*(2,15 + 0,30) = 64,50 m 3 1. NP (6,70 * 5,85)*(2,35 + 0,20) = 99,95 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 64,50 m 3 1. NP NP 99,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 164,45 m 3 8

9 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S Podezdívka jen u typu I X Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy betonové, hurdisky S Zastřešení plochá střecha S Krytina asfaltová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů vápenocementové omítky S Schodiště chybí C Dveře dřevěné S Okna dřevěná zdvojená okna S Podlahy cementový potěr P Vytápění lokální - kamna S Elektroinstalace chybí C Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody chybí C Rozvod propan-butanu chybí C Kanalizace chybí C Záchod suchý P Okenice chybí C Vnitřní vybavení chybí C Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 10,14 100,00 10,14 2. Podezdívka jen u typu I X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 3. Obvodové stěny S 29, ,00 29,40 36,33 100,00 36,33 4. Stropy S 11, ,00 11,30 13,96 85,00 11,87 5. Zastřešení S 6, ,00 6,10 7,54 100,00 7,54 6. Krytina S 4, ,00 4,00 4,94 100,00 4,94 7. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 0,87 100,00 0,87 8. Úprava povrchů S 8, ,00 8,00 9,89 40,00 3,96 9. Schodiště C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,10 3,83 30,00 1, Okna S 5, ,00 5,10 6,30 100,00 6, Podlahy P 4, ,46 1,84 2,27 100,00 2, Vytápění S 3, ,00 3,00 3,71 100,00 3, Elektroinstalace C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod propan-butanu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9

10 18. Kanalizace C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Záchod P 0, ,46 0,18 0,22 100,00 0, Okenice C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vybavení C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 80,92 Rozestavěnost: 89,29 Koeficient vybavení K 4 : 0,8092 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m 3 ]: = 1 650,- Koeficient vybavení stavby K4: * 0,8092 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 541,52 Plná cena: 164,45 m 3 * 2 541,52 Kč/m 3 = ,96 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8929 Nedokončená stavba = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 80 = 47,5 % Koeficient opotřebení: (1-47,5 % / 100) * 0,525 Nákladová cena stavby CSN = ,05 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = ,37 Kč Rekreační objekt - zjištěná cena = ,37 Kč 1.2. Příslušenství Plochy s povrchem betonovým Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 7,5 * 3,5 = 26,25 m Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 235,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 469,74 Plná cena: 26,25 m 2 * 469,74 Kč/m 2 = ,68 Kč

11 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 50 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Nákladová cena stavby CSN = 2 959,36 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = 1 648,36 Kč Plochy s povrchem betonovým - zjištěná cena = 1 648,36 Kč Opěrné zdi z lomového kamene Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Opěrné zdi z lomového kamene Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 10,5 * 1,2 * 0,4 = 5,04 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 850,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 777,89 Plná cena: 5,04 m 3 * 3 777,89 Kč/m 3 = ,57 Kč Kulturní památka dle 24: = 0,- Kč Cena kulturní památky: + 0, - Kč = ,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 50 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Nákladová cena stavby CSN = 4 569,74 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = 2 545,35 Kč Opěrné zdi z lomového kamene - zjištěná cena = 2 545,35 Kč 11

12 Schodiště z lomového kamene Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Schodiště z lomového kamene do písku Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 10 * 0,80 = 8,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 190,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 388,- Plná cena: 8,00 m * 388,- Kč/m = 3 104,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 50 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Nákladová cena stavby CSN = 744,96 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = 414,94 Kč Schodiště z lomového kamene - zjištěná cena = 414,94 Kč Plot ze strojového pletiva Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 80 * 1,6 = 128,00 m 2 pohledové plochy Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 495,29 Plná cena: 128,00 m 2 * 495,29 Kč/m 2 = ,12 Kč 12

13 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 45 = 84,4 % Koeficient opotřebení: (1-84,4 % / 100) * 0,156 Nákladová cena stavby CSN = 9 889,95 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = 5 508,70 Kč Plot ze strojového pletiva - zjištěná cena = 5 508,70 Kč Vrátka ocelová Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 450,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 2 992,37 Plná cena: 1,00 ks * 2 992,37 Kč/ks = 2 992,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 45 = 84,4 % Koeficient opotřebení: (1-84,4 % / 100) * 0,156 Nákladová cena stavby CSN = 466,81 Kč Koeficient pp * 0,557 Cena stavby CS = 260,01 Kč Vrátka ocelová - zjištěná cena = 260,01 Kč 13

14 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,040 Index polohy pozemku IP = 0,536 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,040 * 1,000 * 0,536 = 0,557 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,46 0, ,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 1149/6 69,00 435, ,27 4 odst. 1 zahrada 1150/2 458,00 435, ,14 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1150/5 39,00 435, ,37 nádvoří Stavební pozemky - celkem 566,00 m ,78 Pozemky - zjištěná cena = ,78 Kč 14

15 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,78 Celková výměra pozemku m 2 566,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 5 883,71 Trvalé porosty - zjištěná cena = 5 883,71 Kč 15

16 II) ocenění srovnávací metodou Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav Oceňovaný objekt Ostopovice, okres Brno-venkov užitná plocha 30 m2, přízemní, podsklepený v rekonstrukci, nutnost provedení stavebních úprav K4 - pozemek 566 m2 K5 - další vlastnosti přístup přes pozemky jiných vlastníků, bez přípojek IS, v prudkém svahu 1 Želešice, okres Brno-venkov užitná plocha 29 m2, přízemní, podsklepený dobrý, běžná údržba) m2 okrasná zahrada, bez přípojek IS 2 3 Popůvky, okres Brno-venkov Popůvky, okres Brno-venkov užitná plocha 16 m2, přízemní, podkroví, podsklepený dobrý, běžná údržba 380 m2 elektřina užitná plocha 40 m2, přízemní, podkroví, nepodsklepený dobrý, běžná údržba 631 m2 elektřina, svažitá zahrada 16

17 č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání , ,98 1,00 1,10 1,08 1,18 1,00 1, , ,00 0,93 1,10 1,03 1,23 0,99 1, , ,00 1,06 1,10 1,01 1,20 1,04 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov ,-- Kč 17

18 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační objekt ,40 Kč 1.2. Příslušenství Plochy s povrchem betonovým 1 648,40 Kč Opěrné zdi z lomového kamene 2 545,30 Kč Schodiště z lomového kamene 414,90 Kč Plot ze strojového pletiva 5 508,70 Kč Vrátka ocelová 260,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 5 883,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 883,70 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,20 Kč ,-- Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rekreační objekt č. ev. 674, obec Ostopovice, okres Brno-venkov ,-- Kč 18

19 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na ,- Kč Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti 19

20 I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 20

21 II. Fotodokumentace 21

22 III. Srovnávané nemovitosti 22

23 23

24 24