ZNALECKÝ POSUDEK č. 2025/125/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2025/125/13 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 154, na pozemku č.parcely st.222, pozemku stavební parcely č.222 a pozemku parc.č.1215/5 vše v k.ú. Kundratice, obec Košťálov, okres Semily. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Posudek vypracoval: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu nemovitosti ke dni Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Ohavči,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Místo: Kundratice jsou vesnicí, která je částí obce Košťálov v okrese Semily. Nachází se asi 3 km na severovýchod od Košťálova. Prochází zde silnice II/286. Je zde evidováno 159 adres. Trvale zde žije 301 obyvatel. Obec Košťálov se nachází asi 5 severně od Lomnice nad Popelkou a 9 km východně od okresního města Semily. Leží v nadmořské výšce cca 375 metrů nad mořem v hornaté krajině, v podhůří Krkonoš. Obec má mateřskou školu, základní školu, kulturní dům, prodejnu smíšeného zboží, sportovní areál, zdravotní středisko. Připravuje se vybudování kanalizační sítě kanalizaci. Je zde čerpací stanice pohonných hmot, je dobré vlakové a autobusové spojení do okresního města. Nemovitost: Vlastník nemovitosti nebyl na uvedené adrese, ani neumožnil jiným vhodným způsobem znalci vstup do domu a na pozemek. Výměry byly získány měřením v katastru nemovitostí, obhlídkou z veřejné komunikace a ze sousedního pozemku; stav a provedení bylo zjištěno odborným odhadem. Pravděpodobně nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím s podkrovím upraveného k bydlení byl postaven na mírně svažitém terénu jako rodinný dům. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 5 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou zřejmě betonové, svislé konstrukce jsou zděné bez finální omítky, na straně k silnice bylo započato se zateplováním fasády, na straně opačné chybí omítka úplně. Provedení oken se nepodařilo zjistit. Sedlová střecha má taškovou krytinu se střešními okny pravděpodobně je podkroví obytné. Chybí zábradlí u terasy na jižní straně. Klempířské konstrukce (žlaby a svody) chybí, dešťová voda tak není odváděna do dešťové kanalizace, je volně vypouštěna na terén, což může způsobit podmáčení základů. Zdroj pitné vody se nepodařilo zjistit, stejně jako způsob likvidace splaškových vod. Do domu je zaveden elektrický proud. Vytápění je, podle sdělení majitelky sousední nemovitosti, elektrokotlem. Údržba domu je průměrná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je úměrné jejich stáří. 2

3 Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, ze silnice ve vlastnictví Libereckého kraje - poz.parc.č. 2347/2. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 200 pro k.ú. Kundratice vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy vyhotovená Zjištění na místě samém dne Inzerce realitních kanceláří Databáze znalce Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). 3

4 1. Ocenění nákladovou metodou: Nález 1. Základní informace Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Košťálov Katastrální území: Kundratice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 40,1379 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 40,14 Kč/m 2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:,, vlastnictví: výhradní,, vlastnictví: výhradní Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p

5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 7,90*10,40+2,00*3,70+2,00*4,00 = 97,56 podkroví a zastřešení 7,90*10,40+2,00*3,70+2,00*4,00 = 97,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 97,56 m 2 2,80 m podkroví a zastřešení 97,56 m 2 4,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (7,90*10,40+2,00*3,70+2,00*4,00)*(2,80) = 273,17 m 3 podkroví a zastřešení (7,90*10,40)*(1,00+3,00*1/2) = 205,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 273,17 m 3 podkroví a zastřešení Z 205,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 478,57 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 5

6 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 1,40 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9320 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9320 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5740 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 863,14 Plná cena: 478,57 m 3 * 6 863,14 Kč/m 3 = ,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % ,65 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,26 Kč 6

7 Ocenění pozemků Ocenění Pozemek Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), -20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: -20 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -20% + -7% * (100 % + -20%) -25,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 40,14 1,00 2,1460 1, ,60 100,88 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 40,14 0,40 2,1460 1, ,60 40,35 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 100, ,40 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1215/5 102,00 40, ,70 Stavební pozemky - celkem ,10 Pozemek - zjištěná cena = ,10 Kč 7

8 1. Nákladová cena nemovitosti Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení: ,40 Kč ,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná Mírně svažitý terén Nemovitost je umístěna cca 3 km od středu obce Objekty pro bydlení Autobusová doprava, vlakové a automobilní Základní cca 2,5 km od domu Základní škola, MŠ v Košťálově V okresním městě cca 10 km Hřiště, hostinec Obecní - ostatní úřady v okresním městě Omezené, je třeba za nimi dojíždět převážně do Semil, Lomnice nad Popelkou Dobré Zemědělská krajina V blízkosti domu beze změny. Není Rodinný dům Dobrá Malá hustota obyvatelstva. 8

9 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Košťálov - Kundratice 150, , rodinný dům z 30. let,obyvatelný,ale nutné modernizační úpravy. Dům je zděný,vedle domu je garáž a dílna. Dispozice: vstupní hala, kuchyň, ložnice, koupelna, vetší komora. suché WC. v 1. patře 2 ložnice, půdní prostory, půda v původním stavu. Košťálov - Kundratice 120, , rodinný dům 4+1 v obci Košťálov - Kundratice. Dispozice: přízemí - zádveří, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a WC, 1. patro - 2 samostatné pokoje, půdní prostory. Dům je částečně podsklepen, na pozemku je dřevěná kůlna. Sítě: el. 230, 400, veřejný vodovod, septik, kamna na tuhá paliva. Libštát 145, , Prodej rodinného domu v obci Libštát. K domu patří zahrada m 2, zastavěná plocha činí 110 m 2. Dům je po částečné rekonstrukci. Variační koeficient před úpravami: 23,50 % Variační koeficient po úpravách: 37,34 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 145,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč Rekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.: ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: ,00 Kč 9

10 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Novostavba do 5 let 2. Lokalita vhodná k bydlení 3. Malá vzdálenost do centra obce 4. Možnost parkování na vlastním pozemku 5. Možnost dalšího rozšíření 6. Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Nedodělky (zábradlí, fasáda) 2. Odloučenost od okresního města (cca 10 km) 3. Není možnost napojení na kompletní IS 4. Neúplná občanská vybavenost obce 5. Vytápění domu elektrokotlem 6. Stagnace realitního trhu v segmentu rezidenčních nemovitostí Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, až podprůměrnou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc korun českých V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín 10

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2025/125/13 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2025/13 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 2 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 2 11

12 12

13 13

14 14

15 pohled od silnice 15

16 pohled od západu pohled od severozápadu 16

17 pohled od severu 17