ZNALECKÝ POSUDEK. č /2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 o ceně nemovitostí - stanovení ceny obvyklé pozemků par.č.1570/12, par.č.1575/11 a par.č.2106, v k.ú. Tečovice. Nemovitosti - pozemky jsou zapsány na LV č. 804 pro k.ú. a obec Tečovice, Zlínský kraj, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. Objednatel posudku: Pan JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Tř. 2. května Zlín Účel posudku: podklad pro provedení exekuce 77Ex 1918/05-29 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a podpůrně podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Klepal Mladcová Zlín Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany přílohy. 3 vyhotoveních. Objednateli se předává ve Ve Zlíně

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé pozemků par.č.1570/12, par.č.1575/11 a par.č.2106, v k.ú. Tečovice pro účely provedení exekuce. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky v k.ú. Tečovice Adresa nemovitosti: Tečovice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Tečovice Katastrální území: Tečovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 37,3058 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 111,92 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora JUDr. Martina Růžičky ze dne , č.j. 77Ex 1918/ výpis z katastru nemovitostí, LV č. 804 pro k.ú. a obec Tečovice, ze dne , vyhotoveno dálkovým přístupem - kopie Katastrální mapy z nahlížení do KN, - územní plán obce Tečovice, šetření znalce na stavebním úřadu - vlastní informace znalce k obvyklým cenám pozemků, konzultace se starostou obce Tečovice, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a podpůrně podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb.. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 804 pro pro k.ú. a obec Tečovice, je vlastníkem oceňovaných nemovitostí - pozemků Malenovická stavební a obchodní společnost, spol. s r.o., Bezručova 53, Zlín 4.

3 Dokumentace a skutečnost Předloženy byly výše uvedené doklady. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o stanovení ceny obvyklé pozemků par.č.1570/12, par.č.1575/11 a par.č.2106, které jsou situovány obci Tečovice v těsné blízkosti zastavěné části obce. Jedná se o pozemky, které souvisely se stavbou bývalé ubytovny - zařízení staveniště a která byla zničena požárem. Podle platného územního plánu jsou předmětné parcely v rozvojových plochách obce a jsou určeny k vybudování sportoviště - dětského hřiště, (resp. parcela par.č.1575/11 je pozemek komunikace) Příjezd do lokality je po panelové komunikaci vedené mezi rodinnými domy. V okolí jsou objekty k bydlení a dále navazují zemědělské pozemky. 8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemky par.č.1570/12, 2106 a 2 ) Pozemek par.č.1575/11

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky par.č.1570/12, Jedná se o pozemky určené ÚP pro výstavbu dětského hřiště. Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4290 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5363 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 4: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,5 = 111,92 * 0,5 = 55,96 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] orná půda 1570/12 173,00 55, ,08 ostatní plocha ,00 55, ,64 Součet ,72 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,07 Mezisoučet ,79 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5363 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,3120 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 4 - celkem ,61 Pozemek par.č.1570/12, zjištěná cena = ,61 Kč

5 - 5 - a 2 ) Pozemek par.č.1575/ Jedná se o pozemek místní účelové komunikace. Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3590 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4488 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Cena [Kč] ostatní plocha 1575/11 80,00 111,92 2,2670 0, , ,60 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným 9 109,60 a nebo prašným - celkem Pozemek par.č.1575/11 - zjištěná cena = 9 109,60 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky a 1 ) Pozemek par.č.1570/12, 2106 = ,61 Kč a 2 ) Pozemek par.č.1575/11 = 9 109,60 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,21 Kč ,- Kč slovy: Třicettisícšestsettřicet Kč

6 - 6 - D. Tržní doložka k odhadu - odhad ceny obvyklé : Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Obvyklá cena se stanovuje na základě vyhodnocení metody nákladové, výnosové a srovnávací. Pro oceňované případy - pozemky je použitelná pouze srovnávací metoda. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, lze předpokládat nižší poptávku než je jejich nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou byly použity údaje z vlastní databáze znalce a realitních serverů. Podle těchto podkladů znalce byly v uplynulé době obchodovány, nebo inzerovány v nabídkách pozemky související se stavebními pozemky ve srovnatelných lokalitách za ceny 100 až 300Kč/m2 pozemku. V případě oceňovaných pozemků par.č.1570/12, par.č.1575/11 a par.č.2106, v k.ú. a obci Tečovice stanovuji pro danou výměru cenu ve srovnání 300 Kč/m 2 pozemku v souladu a s ohledem na realizované prodeje nezainvestovaných pozemků pro výstavbu. Předmětné pozemky mají relativně dobrou dostupnost z Krajského města Zlína.

7 - 7 - Pozemky / LV č. 804 v k.ú. Tečovice Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] orná půda 1570/12 173, ostatní plocha ostatní plocha - komun /11 109,00 80, Pozemky celkem zaokrouhleno : Pozemky - cena ve srovnání Kč S ohledem na výše uvedené stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v celkové výši : ,-Kč slovy: jednostoosmtisícšestset Kč Ve Zlíně, Ing. Pavel Klepal Mladcová Zlín E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr.236/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí,pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. L - 10/281.

8 - 8 - FOTODOKUMENTACE Oceňovaný pozemek Příjezd do lokality

9 - 9 - Katastrální mapa