Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně nemovité věci Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p v Lanžhotě včetně pozemků Adresa nemovitosti: Lanžhot, Smetanova 1034/7 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Lanžhot, katastrální území Lanžhot, LV 591 Pozemek parc.č. st a 20/1, součástí pozemku parc.č. st je objekt bydlení č.p (ideální 1/2) Vlastník: Švach Hynek, Smetanova 1034/7, Lanžhot, podíl 1/2 SJM Švach Hynek a Švachová Marta, Smetanova 1034/7, Lanžhot, podíl 1/2 Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Dagmar Kuželová, Šátalská 469/1, Praha 4, Telefon: Podklady: Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, JUDr. Dagmar Kuželová, ze dne , č.j. 046 Ex 368/11-57 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 1034 pro k.ú. Lanžhot, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni Prohlídka nemovitosti dne Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, Břeclav, tel , prikryl.arch@seznam.cz Vypracováno v Břeclavi dne Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

2 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č /2015 A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění je pozemek přibližně obdélníkového tvaru v Lanžhotě tvořený vepředu parcelou č. st (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 98 m 2 ) a vzadu parc.č. 20/1 (zahrada o výměře 232 m 2 ). Parcela č. st je zastavěna řadovým koncovým rodinným domem č.p Spolu s nemovitostí je užívána sousední parcela č. 20/2, která však není předmětem exekučního řízení a ani ocenění. Na pozemku se dále nacházejí drobné venkovní úpravy (jednoduchý přístřešek, několik ovocných stromů). Nemovitost je běžně užívána, opotřebení je obvyklé. Hodnotu venkovních úprav, přístřešku a trvalých porostů při ocenění zanedbávám, neboť jejich hodnota není vzhledem k celku cenotvorná. Údaje o stáří: Dům č.p je postaven v uličním líci pozemku jako řadový koncový. Podle ústní informace byl postaven v roce 1975, před 10 lety byl modernizován. Stavební provedení těmto údajům v zásadě odpovídá. Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce. Charakter hlavní stavby: Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1, nemá provozní prostory a splňuje charakter rodinného domu. Poloha nemovitosti: Nemovitost je postavena při místní klidné komunikaci v blízkosti hlavního náměstí a autobusového nádraží. Před domem je větší prostor pro parkování aut. Poloha je výhodná v širším centru města. Uživatel: Nemovitost je užívána rodinou vlastníků. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace. Břemena a závazky: Vyjma závazků spojených s exekucí nebyly na nemovitosti zjištěny žádné další závazky nebo břemena. Součásti a příslušenství: Dům č.p Otevřený přístřešek Zpevněné plochy Přípojky vodovodu, kanalizacem zemního plynu a elektřiny Trvalé porosty B. Posudek Popisy objektů Patrový úplně podsklepený rodinný dům s plochou střechou v Lanžhotě z roku Dům dispozičně obsahuje v přízemí vstupní chodbu se schodištěm, kuchyň, koupelnu (vana, umyvadlo, sprcha), WC, spíž, obývací pokoj, v patře balkón, chodbu, WC a tři pokoje. V suterénu garáž a běžné sklepní místnosti. Konstrukčně se jedná o zděný objekt v tl. zdiva 45 cm, stropy nespalné, střecha plochá s živičnou krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky štukové, fasády vápenné hladké, schody ŽB s dřevěným obkladem, dveře hladké do oc. zárubní, okna plastová, podlahy lamino, ostatní podlahy ker. dlažby, vytápění ÚT na plyn, elektroinstalace třífázová, ohřev vody bojlerem, v kuchyni plynová varná deska + el. trouba, 2x WC. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č /2015 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: s plochou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,115 domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 12,00 8,10 = 97,20 m 2 patro 3,00 m 12,00 8,10 = 97,20 m 2 suterén 2,55 m 12,00 8,10 = 97,20 m 2 Součet: 8,55 m 291,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 12,00 8,10 = 291,60 m 3 patro 3,00 12,00 8,10 = 291,60 m 3 suterén 2,55 12,00 8,10 = 247,86 m 3 balkón = 2,30 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 833,36 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy základové pasy 4,30 % Standardní 2. Zdivo zdivo tl. 45 cm 24,30 % Standardní 3. Stropy stropy nespalné 9,30 % Standardní 4. Střecha plochá střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina živičná krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce okapy a svody - pozink 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenná hladká 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady obklad soklu do ulice 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady standardní rozsah 2,40 % Standardní 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 3,90 % Standardní 12. Dveře hladké do oc. zárubní 3,40 % Standardní 13. Okna plastová 5,30 % Nadstandardní 14. Podlahy obytných místností plochoucí laminátové 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,40 % Standardní 16. Vytápění ÚT na plyn 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace třífázová s automaty 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod ano 0,50 % Standardní

4 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č / Rozvod vody rozvod teplé i studené vody 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace standardní rozsah 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně varná deska, vest.trouba 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, sprcha, umyvadlo 5,00 % Standardní 25. Záchod 2x WC 0,40 % Standardní 26. Ostatní standardní 3,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 13. Okna 0,54 5,30 % + 0,0286 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 1,0286 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 070, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 1,0286 Polohový koeficient K5: 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1150 Základní jednotková cena upravená: = 4 503,26 Kč/m 3 Základní cena upravená: 833,36 m ,26 Kč/m 3 = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 55 roků Opotřebení: / ( ) = 42,105 % Odpočet opotřebení: ,75 Kč 42,105 % ,91 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,84 Kč Rodinný dům č.p.1034 určená cena: ,84 Kč b) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U stavebního pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 600 Kč/m 2 v celé výměře. Stanovená jednotková cena (SJC): 600, Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra Zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 Zahrada 20/1 232,00 m 2 Výměra celkem (V): 330,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 330,00 m 2 600, Kč/m 2 = , Kč Pozemky určená cena: , Kč

5 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č /2015 b) Ocenění rodinného domu porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji započitatelnou užitnou plochu jedntlivých podlaží ve výši 80% jejich zastavěné plochy. Jednotlivé plochy dále upravuji podle jejich váhy. Pro porovnání vybírám čtyři aktuální nabídky uvařejněné na realitních serverech. U nabídek předpokládám, že budoucí dohodnuté kupní ceny budou v průměru o 15% nižší než nabídky. Jednotlivé nabídky jsou v příloze znaleckého posudku. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kvelikost Kvybav. Kvelikost Kpramen Jednotková cena Váha (V) pozemku (JC) Nabídka , Kč 140,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,05 0, ,50 Kč 1,0 Nabídka , Kč 284,00 m 2 1,00 1,00 1,10 1,20 0, ,18 Kč 1,0 Nabídka , Kč 162,00 m 2 1,05 1,00 1,10 1,00 0, ,33 Kč 1,0 Nabídka , Kč 161,00 m 2 1,00 1,10 1,10 1,00 0, ,66 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (Kmísta Kvelikost pozemku Kvybav. Kvelikost Kpramen) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8 304,66 Kč ,67 Kč ,50 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,67 Kč Jednotkové množství: 201,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,67 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

6 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č /2015 C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Pro porovnání jsem vybral 4 aktuální nabídky z realitních serverů vztahující se ke starším alespoň částečně rekonstruovaným rodinným domům nacházejícím se v menších obcích okresu Břeclav s dobrým napojením na okresní město. U některých nabídek jsem upravil plochy zastavěné na plochy podlahové koeficientem 0,8 (nabídky 3 a 4). Takto zjištěnou cenu dále zaokrouhluji. Úkolem znalce je stanovit obvyklou tržní cenu spoluvlastnického podílu povinné o velikosti ideální 1/2 nemovitosti. Za předpokladu, že obvyklá cena celé nemovitosti činí zaokrouhleně 2, Kč, hodnotu ideální 1/2 nemovitosti uvažuji ve výši 1, Kč. Obvyklá (obecná, tržní) cena ideální poloviny posuzované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí , Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč D. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti

7 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č /2015 Výpis z katastru nemovitostí

8 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 posudek č /2015

9 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č /2015

10 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č /2015 Mapa oblasti a kopie katastrální mapy

11 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č /2015 Fotografická dokumentace Uliční pohled na RD Pohled ze zahrady Kuchyň Koupelna (sprcha a umyvadlo) Koupelna (vana) Kotel ÚT

12 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č /2015 Porovnávané nemovitosti

13 Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č /2015