Znalecký posudek. č /2017

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 Objednatel: Dražební kancelář Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny ideální 1/6 podílu na pozemcích zapsaných na LV 82, parc. č. st. 142, 1461, a pozemku zapsaného na LV 198, parc. č. 1357, v obci Kuřimské Jestřabí, kat. území Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov, pro účely dobrovolné dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny ideální 1/6 podílu na pozemcích zapsaných na LV 82, parc. č. st. 142, 1461, a pozemku zapsaného na LV 198, parc. č. 1357, v obci Kuřimské Jestřabí, kat. území Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov, pro účely dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc. č. st. 142, 1461 a 1357 Adresa předmětu ocenění: Kuřimské Jestřabí Pod Zámečkem Kuřimské Jestřabí Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Kuřimské Jestřabí Katastrální území: Kuřimské Jestřabí Počet obyvatel: 155 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace I 1,00 a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 238,00 Kč/m 2 2. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Místní šetření ze dne Realitní server 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemků na LV 82 : Fic Petr, Husova 156, Lenešice, podíl 1/6 SJM Havlíček Josef a Havlíčková Eva, č. p. 31, Kuřimské Jestřabí, podíl 5/6 Vlastník pozemku na LV 198 Fic Petr, Husova 156, Lenešice, podíl 1/6 Zoubková Jana, Högerova 686/6, Hlubočepy, Praha 5, podíl 30/36 2

3 Nemovitosti: Pozemky zapsané na LV 82 pozemek parc č. st 142 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1358 m2 pozemek parc. č ostatní plocha manipulační plocha, výměra 3933 m2 zapsané na LV 82 pro kat. území Kuřimské Jestřabí, obec Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov Pozemek zapsaný na LV 198 pozemek parc č orná půda, výměra 4886 m2 zapsané na LV 198 pro kat. území Kuřimské Jestřabí, obec Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov 5. Celkový popis nemovité věci Pozemky parc. č. st. 142 a 1461 zapsané na LV 82 se nachází v areálu, který sloužil k zemědělské výrobě a chovu dobytka, a který se nachází na severní straně silnice mezi obcemi Kuřimské Jestřabí a Kuřimská Nová Ves. V současné době většina plochy pozemku parc. č slouží jako manipulační či skladovací plocha. Pozemek je oplocený a nachází se na něm neudržovaný travní porost a místy náletové dřeviny. Pozemek parc. č. st. 142 je zastavěn stavbou budovy pro chov dobytka. Část tohoto pozemku slouží jako manipulační plocha před budovou. Vlastní budova není předmětem ocenění, má jiného vlastníka. Pozemek parc. č se nachází přibližně 1,2km východně od obce Kuřimské Jestřabí. Je využíván k zemědělským účelům jako orná půda. Nachází se v mírně svažitém terénu a je přístupný po nezpevněných cestách. 6. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu Stavební pozemky 1. Pozemky na LV 82 Zemědělský pozemek 1. Pozemek na LV 198 II. Ocenění srovnávací metodou Stavební pozemky Zemědělský pozemek 3

4 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že převážnou část pozemků tvoří stavební pozemek určený k zastavění a naopak pozemek na části ulice je velmi malý, srovnávám v metodě tržního porovnání oceňované pozemky pouze se stavebními pozemky na trhu. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a III 1,00 všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, V 1,00 jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a ostatní V 0,01 neuvedené 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze napojit II 0,00 pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,00 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,303 i = 2 5

6 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,303 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,303 Stavební pozemky 1. Pozemky na LV 82 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,303 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,303 = 0,303 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0,303 72,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 72, ,38 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha ,00 72, ,63 Stavební pozemky - celkem 5 291, ,01 Pozemky na LV 82 - zjištěná cena = ,01 Kč 6

7 Zemědělský pozemek 1. Pozemek na LV 198 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 7,04 7, ,44 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 886,00 m ,44 Pozemek na LV zjištěná cena = ,44 Kč REKAPITULACE Stavební pozemky 1. Pozemky na LV ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Stavební pozemky - celkem: ,- Kč Zemědělský pozemek 1. Pozemek na LV ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Zemědělský pozemek - celkem: 5 733,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šedesátdevěttisíctřistadvacet Kč ,- Kč ,- Kč 7

8 II. Ocenění srovnávací metodou Stavební pozemky Stavební pozemek, parc. č. st. 142, 1461, k.ú. Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. 106 * 5291 = ,-Kč 8

9 Zemědělský pozemek Zemědělský pozemek, parc. č. 1357, k.ú. Kuřimské Jestřabí, okres Brno-venkov (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. 22 * 4886 = ,-Kč Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu ideálního podílu 1/6 předmětné nemovitosti na: ( ) * (1/6) = ,-- Kč 9

10 C. Rekapitulace cen nemovitostí Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 69320,-- Kč ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu ideálního podílu 1/6 nemovitostí v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Stotisíc Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Jan Chroust D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. 10