ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 76/11/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 76/11/2011 o ceně nemovitostí - domu č.p. 70 na st.parc.č. 314 se součástmi a příslušenstvím v kat.území a obci Vidnava, okr.jeseník Objednavatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní exekutor JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny J e s e n í k Účel posudku: Zjištění administrativní a obvyklé ceny nemovitosti k č.j. 1311/03-23 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 3.listopadu 2011 Posudek vypracoval: Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran textu a přílohy. V Jeseníku, dne 11.listopadu 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti jsou to nemovitosti situované v centru zastavěné části obce, poblíž místní zpevněné komunikace, u vodoteče - náhonu, navazují na stavební pozemky jiného vlastníka, na pozemku je dále pouze vedlejší stavba, přípojky na inž.sítě, plot, nejsou trvalé porosty. Domek i ostatní objekty jsou v solidním stavu, s údržbou. Dům je v užívání cca 85 roků. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne snímek mapy, fotografie fasád domu a kolny - prohlídka nemovitosti se zaměřením nemovitostí bez účasti vlastníka (nebyl umožněn vstup, přestože byl vlastník doma), dne konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.,Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II o databáze cen stavebních prací URS Praha a.s. 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví - Štefanko František, Vidnava 1/2 Švédová Božena, Zábřeh 1/2 a jsou evidovány na LV č. 225 v kat.území a obci Vidnava, okr.jeseník 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek - p.č POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky Popis je to volně stojící, nepodsklepený objekt, jednopodlažní s podkrovím do 2/3, střecha sedlová s krytinou z eternit.šablon, klempíř.prvky z pozink.plechu, svislé nosné zdivo tl. 45 cm, podezdívka z kamene a omítaná, stropy rovné polospalné, omítky hladké dvouvrstvé, fasáda hladká s nátěrem na bázi UH, keram.obklady lázně, kuchyně, schody dřevěné, dveře hladké, okna dřevěná dvojitá, podlahy PVC, prkna, keram.dlažby, vytápění lokální na plynná paliva, el.instalace 220 V a zásuvka 380 V, bez hromosvodu, ohřev vody z el.boileru, standardní umývadlo, WC mísa, digestoř, plynový sporák. Bylo započato s obkladem fasády soklu. Dispozice, vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup, není jasná

3 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 9,95*8,00*3,45 = m 3 Vrchní stavba 9,95*8,00*3,05/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 16. Vytápění lokální na plyn podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu

4 2. Poloha nemovitosti v obci Centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.04 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD

5 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 95 let) Celkem 0.09 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.701,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.893,40 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,73 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč ,87 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.2 Stavební pozemek - p.č.314 Oceněno podle 28 vyhlášky Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,80 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 69,36 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,03 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 6.103,52 Stavební pozemek - p.č.314 Cena celkem Kč 6.104,

6 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 2) Stavební pozemek - p.č.314 Kč 6.104,- Zjištěná výsledná administrativní cena podílu 1/2 Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třistaosmdesátjedentisícdeset Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 76/2011. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k V Jeseníku, dne 11.listopadu

7 STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční cena 1/2 nemovitostí, činí ,-Kč. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Ještě stále téměř regulované nájemné, není k dispozici cenová mapa nájmů, minimální výnos, rod.domy se nepronajímají. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita

8 Nemovitost, tj. rodinný dům č.p.70 včetně pozemků a všech součástí a příslušenství, bude srovnávána jako celek. Parametry jednotlivých nemovitostí jsou shrnuty v tabulkách: Název: Rodinný dům č.p.70, Vidnava Popis: viz výše Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: Samostatný objekt Stáří objektu: 95 roků Stav objektu: dobrý Počet NP: 1 Počet PP: cca 1/4 zast.plochy Výměra pozemků: 176 m² Zastavěná plocha: 80,0 m2 Garáž: není Podkroví: ano Konstrukce: Zděné smíšené zdivo Přípojky: K dispozici vodovod, kanalizace, plyn Příslušenství: Kůlna s pergolou, zpevněná plocha, ploty,přípojky na sítě, Název: RD 4+1, Vidnava Popis: RD, částečně podsklepený s provozovnou v přízemí, střecha sedlová, krytina šablony, dům zděný cihlový, omítky vápenné štukové. Je po částečné rekonstrukci. Stávající stavební konstrukce jsou z klasických stavebních materiálů, zdivo cihelné, stropy částečně rovné i klenbové.v 2.NP je byt 4 + 1, v zadním traktu zázemí domu a další byt. Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 105 Stav objektu: po rekonstrukci Počet NP: 2 Počet PP: 1 ¼ ZP Výměra pozemku: 490 Zastavěná plocha: 180 Garáž: v objektu Podkroví: ano Konstrukce: zděná Přípojky: voda ze studny, kanalizace do septiku, elektropřípojka venkovní Příslušenství: oplocení Cena: ,00 Kč Prodáno 10/2011 Název: RD se 2 b.j. Ondřejovice, Zlaté Hory Popis: RD, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím, střecha sedlová, krytina eternitové šablony, dům zděný cihlový, omítky vápenné štukové. Stavba je tvořena z klasických stavebních materiálů, základy kamenné, zdivo cihelné, stropy dřevěné rovné, okna dřevěná dvojitá. Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 Stav objektu: dobrý Počet NP: 2 (vč.podkr.) Počet PP: 1 Výměra pozemku: 889 Zastavěná plocha: 125 Garáž: samostatně stojící Podkroví: ano Konstrukce: zděná Přípojky: voda ze studny, kanalizace do žumpy, elektropřípojka venkovní Příslušenství: trvalé porosty, oplocení, doplňková stavba Cena: ,00 Kč Nabídka: RK ČeskéReality - 8 -

9 Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po obdobných nemovitostech v dané lokalitě minimální. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce poměrně v klidovém prostředí, je komunikačně dobře dostupná. K dispozici jsou všechny inž.sítě. Je zde pouze malý stavební pozemek, celý téměř zastavěný, není žádná zahrada. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a k věcné hodnotě mírně vyšší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal.,REKIN Jeseník, atd. ), a s ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu podílu 1/2 na oceňovaných nemovitostí max. na Slovy : třistapadesáttisíc Kč ,-Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. usnesením REKAPITULACE CEN 1) - Dům č.p. 70 (podíl ½, LV č. 225) - cena administrativní ,- Kč Slovy: třistaosmdesátjedentisícdeset Kč 2) - Dům č.p. 70 (podíl ½, LV č. 225) - cena obvyklá - tržní ,- Kč Slovy: třistapadesáttisíc Kč 3) Práva a závady na nemovitosti 00,- Kč V Jeseníku, dne 11.listopadu 2011 Ivan Irovský Horova J e s e n í k - 9 -

10 Dům č.p. 70 na st. parc.č. 314 pohledy z ulice pohled na zadní trakt