ZNALECKÝ POSUDEK Dodatek č.1

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Dodatek č.1 k číslu: /11 o ceně bytových jednotek v domě na parc.č.3288/57, včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č.3288/57 (LV č.11028,11029), rozestavěných bytových domů na parc.č.3288/58, 3288/59, 3288/60, včetně pozemků zapsaných na LV č a podzemních parkovacích stání na parc.č.3288/8, vše na katastrálním území Místek, obec a okres Frýdek - Místek. Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: NOBLE HOME OSTRAVA,s.r.o. Novinářská 1254/ Ostrava - Mariánské Hory Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení - č.j.043 EX 273/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 18.října 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Dodatek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem dodatek obsahuje 11 stran textu. V Ostravě, dne 8.prosince 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění jsou čtyři bytové domy s 46 bytovými jednotkami a 25 garážových stání v podzemním parkovacím objektu. Bytové domy jsou samostatně stojící, nepodsklepené o třech nadzemních podlažích, zastřešené plochou střechou. V každém podlaží bytového domu se nachází 4 byty a to dva byty o velikosti 2+kk a dva byty o velikosti 3+kk přístupné ze společné schodišťové chodby. Pouze v domě na parc.č.3288/57 se nachází ve 3.nadzemním podlaží dva byty o velikosti 5+kk s terasami. Jednotlivé objekty nejsou zcela dokončené a ke dni ocenění stavební práce nepokračují. V jednotlivých objektech byly zjištěny vady, včetně vlhkosti, plísně a trhlin ve zdivu. Tyto vady nejsou předmětem samostatného ocenění v tomto znaleckém posudku, avšak jsou zohledněny při stanovení celkové ceny obvyklé v závěru znaleckého posudku. Jednotlivé závady jsou popsány v rozsáhlém "Technickém zhodnocení objektu" vypracovaném Ing.Pavlem Kuropatou v září Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 3.října 2011, zakázka LV 10184,11028, Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem pod č.j.043 EX 273/11 dne Kopie katastrální mapy. Odhad obvyklé ceny nemovitosti č.630/2010 vyhotovený odhadcem Ing.Petrem Ivančicem dne Technické zhodnocení projektu vyhotovené Ing.Pavlem Kuropatou v září Doplňující údaje sdělené účastníky místního šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 18.října 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí č.10184, 11028, Snímek z katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti

3 Předmětem ocenění jsou 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem 1. 1) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Byty v domech vícebytových - jednotka č ) Stavební pozemek, parc.č.3288/57 2) Pronajatý soubor staveb včetně pozemků 3) Věcné břemeno podle 18 zákona - Lacinová Dagmar 4) Věcné břemeno podle 18 zákona - Verlík Eduard 5) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 6) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 7) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 8) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 9) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 10) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61-3 -

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 3) Věcné břemeno podle 18 zákona - Lacinová Dagmar věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch paní Dagmar Lacinové. Povinnost k parc.č.3288/32. Věcné břemeno podle 18 zákona - Lacinová Dagmar Cena celkem Kč ,- 4) Věcné břemeno podle 18 zákona - Verlík Eduard věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch pana Eduarda Verlíka. Povinnost k parc.č.3288/32. Věcné břemeno podle 18 zákona - Verlík Eduard Cena celkem Kč ,

5 5) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/33 Povinnost k parc.č.3288/32. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Cena celkem Kč ,- 6) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/36 Povinnost k parc.č.3288/32. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Cena celkem Kč ,

6 7) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/61 Povinnost k parc.č.3288/32. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Cena celkem Kč ,- 8) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/33 v rozsahu dle geometrického plánu č /2007. Povinnost k parc.č.3288/8. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Cena celkem Kč ,

7 9) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/36 v rozsahu dle geometrického plánu č /2007. Povinnost k parc.č.3288/8. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Cena celkem Kč ,- 10) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 věcného břemene: Věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch parc.č.3288/61 v rozsahu dle geometrického plánu č /2007. Povinnost k parc.č.3288/8. Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Cena celkem Kč ,

8 C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 18 zákona - Lacinová Dagmar Kč ,- 2) Věcné břemeno podle 18 zákona - Verlík Eduard Kč ,- 3) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Kč ,- 4) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Kč ,- 5) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Kč ,- 6) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Kč ,- 7) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Kč ,- 8) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem 1. 1) Byty v domech vícebytových - jednotka č.101 Kč ,- 1. 2) Byty v domech vícebytových - jednotka č.102 Kč ,- 1. 3) Byty v domech vícebytových - jednotka č.103 Kč ,- 1. 4) Byty v domech vícebytových - jednotka č.104 Kč ,- 1. 5) Byty v domech vícebytových - jednotka č.205 Kč ,- 1. 6) Byty v domech vícebytových - jednotka č.206 Kč ,- 1. 7) Byty v domech vícebytových - jednotka č.207 Kč ,- 1. 8) Byty v domech vícebytových - jednotka č.208 Kč ,- 1. 9) Byty v domech vícebytových - jednotka č.309 Kč ,- 1.10) Byty v domech vícebytových - jednotka č.310 Kč ,- 1.11) Stavební pozemek, parc.č.3288/57 Kč ,- 1) Byt.jednotky v rozest.domě na p.č.3288/57 vč.pozem Kč ,- 2) Pronajatý soubor staveb včetně pozemků Kč ,- 3) Věcné břemeno podle 18 zákona - Lacinová Dagmar Kč ,- 4) Věcné břemeno podle 18 zákona - Verlík Eduard Kč ,- 5) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Kč ,- 6) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Kč ,- 7) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Kč ,- 8) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/33 Kč ,- 9) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/36 Kč ,- 10) Věcné břemeno podle 18 zákona - pro p.č.3288/61 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Padesátdevětmilionůdvěstěčtyřicettisícosmsetčtyřicet Kč - 8 -

9 Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Povinnost k parc.č.3288/57 a rozestavěnému objektu na pozemku se nacházejícímu. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky WPB Capital, spořitelní družstvo, Jeruzalémská 1321/2, Praha 1 Nové Město, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vyhotovený Exekutorským úřadem Ostrava pod č.j. 43 EX 273/2011 a další vady zapsané na listu vlastnictví. Povinnost k jednotkám v rozestavěné stavbě na parc.č.3288/57. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky WPB Capital, spořitelní družstvo, Jeruzalémská 1321/2, Praha 1 Nové Město, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vyhotovený Exekutorským úřadem Ostrava pod č.j. 43 EX 273/2011, věcné břemeno chůze a jízdy a další vady zapsané na listu vlastnictví. Povinnost k nemovitostem zapsaným na LV č Oceňovaný bytový areál akce Residental Project se nachází na okraji města Frýdek - Místek, místní části Letná, poblíž hlavní komunikace č.56 Frýdek Místek Frýdlant nad Ostravicí. Areál je situován na ul.čelakovského, v lokalitě s nižší městskou bytovou zástavbou v sousedství rodinných domů v zahradách a občanské vybavenosti. Jedná se o lokalitu s velmi dobrým dopravním napojením na páteřní komunikace města. Přístup k jednotlivým domům bude z městské zpevněné komunikace ul.čelakovského po nově zbudovaných účelových komunikacích realizovaných v rámci předmětné výstavby. Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť bude obchodována jako celek a s majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem

10 Nemovitosti zapsané na LV č.10184: Pozemky celk.výměra m2 x 500,- Kč/m2 = ,- Kč Domy na parc.č.3288/58, 3288/59, 3288/60 36 bytů o celk.výměře 2695 m2 x ,-Kč/m2 dokončeno 70% ,- Kč x 0,70 = ,- Kč Celkem nemovitosti zapsané na LV č ,- Kč Nemovitosti zapsané na LV č a 11029: Pozemky celk.výměra 375 m2 x 500,- Kč/m2 = ,- Kč Dům na parc.č.3288/57 10 bytů o celk.výměře 756 m2 x ,-Kč/m2 dokončeno 80% ,- Kč x 0,80 = ,- Kč Podzemní objekt pro garážování 25 stání o celk.výměře 325 m2 x ,- Kč/m2 dokončeno 80% ,- Kč x 0,80 = ,- Kč Celkem nemovitosti zapsané na LV č a ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází ve vhodné lokalitě s dobrými možnostmi pro případný další rozvoj, avšak s technickými vadami, odhaduji cenu obvyklou celého areálu včetně pozemků v současném stupni rozestavěnosti jednotlivých objektů ve výši : ,- Kč Hodnota věcných břemen zapsaných na LV č činí ,- Kč

11 V Ostravě, dne 8.prosince 2011 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc