ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 234 RODINNÝ DŮM VČETNĚ POZEMKU A PŘÍSLUŠENSTVÍ A PODÍLU ½ NA NEMOVITOSTECH ZAPSANÝCH NA LV 657 PRO K

Transkript

1 Č. j.: 167 EX 1068 / ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 234 RODINNÝ DŮM VČETNĚ POZEMKU A PŘÍSLUŠENSTVÍ A PODÍLU ½ NA NEMOVITOSTECH ZAPSANÝCH NA LV 657 PRO K. Ú. MOŠNOV číslo / 2014 NEMOVITOST: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: LV234 a LV 657, Rodinný dům /052, Zdeněk Cabák, Mošnov 125, , vlastnictví: SJM /205, Jarmila Cabáková, Mošnov 125, , vlastnictví: SJM /052, Zdeněk Cabák, Mošnov 125, , vlastnictví: SJM /205, Jarmila Cabáková, Mošnov 125, , vlastnictví: SJM /5261, Adéla Románková, Libhošť 462, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 IČ: telefon: kofido@volny.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 29 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel společnosti NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 1068/ List vlastnictví 657 pro katastrální území Mošnov - List vlastnictví 234 pro katastrální území Mošnov - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří - 2 -

3 Místopis Obec Mošnov patří k menším obcím ležící v Moravskoslezském kraji, okres Nový Jičín. Obec má kolem tisíce obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Ostrava, Olomouc a další. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 331/7 Zdeněk Cabák a Jarmila Cabáková - podíl 1/2 v SJM. Adéla Románková - podíl 1/ Zdeněk Cabák a Jarmila Cabáková - podíl 1/2 v SJM. Adéla Románková - podíl 1/2 Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 125 v okrajové části obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě rozsáhlá zahrada a další pozemky ostatní plochy. Vlastní budova je přízemní, nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. V okolí se nachází zemědělská půda. Rovněž zahrada působí neutěšeným dojmem a zřejmě nejsou využívány. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění v budoucnu vzniklých pohledávek do výše Kč, přičemž stav těchto pohledávek není znám. Dále je na listu vlastnictví zapsáno omezení převodu nemovitosti - ONV v Novém Jičíně z důvodu státního příspěvku Kč z roku 1990, smlouva není k dispozici. Mimo to jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky Nejsou

4 Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí - Podílové vlastnictví nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Stavba je přístupná po pozemcích, které jsou v podílovém vlastnictví z poloviny stejných vlastníků a druhý podíl 1/2 je jiného vlastníka. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané Omezení převodu nemovitosti, dále rovněž popsané zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Další rizika spočívají ve spoluvlastnictví nemovitosti - přístupových pozemků a konečně i zhoršeným technickým stavem stavby. OBSAH 1. Mošnov / Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům - 4 -

5 1.2. Ocenění pozemků Pozemky 1.3. Porovnávací ocenění Rodinný dům 2. Mošnov / Ocenění pozemků Pozemky OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mošnov: 1. Mošnov / Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 550,00 m 2 3,60 m Zastřešení 550,00 m 2 2,14 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (550)*(3,60) = 1 980,00 m 3 Zastřešení (550)*(2,14) = 1 177,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 1 980,00 m 3 Zastřešení 1 177,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 157,00 m 3-5 -

6 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 550 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 248 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 157,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,70 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Libhošť Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,30 KVP: 1,20 KUV: 1,10 Parcela č.: ,20 1,47 91,26 Popis pozemku: Stavební pozemky nezasíťované, podobného charakteru jako oceňovaný. Průměrná jednotková cena 91,26 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Mošnov z nabídek realitních kanceláří činí 91 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 331/ zahrada 331/ ostatní plocha

7 ostatní plocha 331/ Obvyklá cena před korekcí ceny Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 248,00 m 2 Obestavěný prostor: 3 157,00 m 3 Zastavěná plocha: 550,00 m 2 Plocha pozemku: 4 088,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti v téže lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku

8 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Mošnov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,39 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Albrechtičky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,60 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,21 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Petřvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-8 -

9 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Albrechtičky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,30 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 248,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 2. Mošnov / / Ocenění pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Libhošť Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,30 KVP: 1,20 KUV: 1,10 Parcela č.: ,20 1,47 91,26 Popis pozemku: Podrobný popis porovnávaného pozemku spolu s fotodokumentací je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části odhadu. Průměrná jednotková cena 91,26 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v téže lokalitě obdobného charakteru. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 331/ ostatní plocha Obvyklá cena před korekcí ceny pozemky / 2,00 = 3 321,50 Celková výměra pozemků 73 Hodnota pozemků celkem

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Mošnov / Ocenění staveb nákladovou metodou Rodinný dům ,00 Kč 1.2. Ocenění pozemků Pozemky ,00 Kč 1.3. Porovnávací ocenění Rodinný dům ,00 Kč 2. Mošnov / Ocenění pozemků Pozemky 3 300,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Mošnov / 234 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: Jedenmiliónčtyřistatisíc Kč Mošnov / 657 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena: slovy: třitisíce Kč Kč Kč Kč 0 Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč Kč

12 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Rekapitulace výsledných hodnot Kč Kč Kč 0 Kč Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Nepodařilo se dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 1068/ Listy vlastnictví katastrální území Mošnov 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Karty porovnávaných nemovitostí

13 Příloha č. 1 Usnesení - str

14 Příloha č. 1 Usnesení - str

15 Příloha č. 1 Usnesení - str

16 Příloha 2 LV str

17 Příloha č. 2 LV str

18 Příloha č 2 LV str

19 Příloha 2 LV str

20 Příloha č. 2 LV str

21 Příloha č. 3 Katastrální mapa

22 Příloha č. 4 Mapka místa

23 Příloha č. 4 Mapka oblasti

24 Příloha č. 5 Vchod do obytné části Koupelna Pokoj Obývací pokoj

25 Příloha č. 6 Karta namovitosti č

26 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

27 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

28 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

29 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č