ZNALECKÝ POSUDEK. č. 289/17789/2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 289/17789/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb Objednatel posudku: JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří B r n o Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bílině

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850 Adresa nemovitosti: Hlavní 275/ Mariánské Lázně Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Mariánské Lázně Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele a znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána sp.zn. 137Ex7769/04-23 ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne týkající se předmětné nemovitosti (dům s pozemkem) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Mariánské Lázně vyhotovená objednatelem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.

3 Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, se vším příslušenstvím, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost domu čp. 275 je situována jako samostatný objekt Hlavní ulice, v nepravidelné zděné činžovní zástavbě, v zastavěné části města Mariánské Lázně. Je situována u hlavní komunikace, procházející městem. Od této komunikace je oddělena chodníkem a zeleným pásem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 275/4. K bytové jednotce č. 275/4 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domu čp. 275, a dále k pozemku st.p.č. 223/1, zastavěná plocha, o výměře 356 m 2 vše k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb, a to vše ve výši 2780/ Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byl znalcem písemně vyzván majitelka bytu pan Pavel Řehák, která zde bydlí a bytovou jednotku užívá. Ten písemnou výzvu k součinnosti převzal, znalci sdělil, že je ve výkonu trestu, a že na místě odhadu tedy není schopen být. Protože je toho času ve výkonu trestu, znalec jej vyzval, aby na místo odhadu pozval někoho svého známého. Na místě odhadu však nikdo nebyl a znalci prohlídku nemovitosti neumožnil. Na základě znalcových zjištění však do bytu dochází jeho matka, která má od bytu klíč. Na základě výše uvedených skutečností proto znalec provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále provedl výslech majitelky sousedního bytu p. Jaroslavy Mahovské, která je pověřena správou domu. Ta znalci poskytla popis bytu, rozměry bytu znalec zjistil na Kat. úřadu v Chebu, z tzv. prohlášení vlastníka, který si nechal v tomto úřadu vyhotovit. Ocenění provádím tzv. nákladovou metodou, a ne tedy porovnávací metodou, nákladová metoda daleko lépe vystihuje tržnost oceňované nemovitosti. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah posudku Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 275/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha 223/1 356,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky = ,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,- Kč

5 - 5 - Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 275/4-13 Bytová jednotka č. 275/4 o velikosti a výměře 27,80 m 2 (+ sklepní kóje o výměře 3,20 m 2 ) je situována ve 2.NP domu čp. 275 (viz prohlášení vlastníka). Dům je čtyřpodlažní, částečně podsklepený objekt, s mansardovou střechou. Konstrukční systém je zděný z cihelného zdiva, stropy jsou klenuté či polospalné, dřevěné trámové opatřené podhledem, střešní krytina plechová, resp. z bezosink. šablon (boky mansardy), klempířské konstrukce jsou kompletní z Ti-Zn plechu, objekt je uzemněn hromosvodem. Objekt je využit převážně k obytným účelům, dále jsou zde situovány provozní prostory, a dále společné komunikační prostory. 1.PP domu je využito jako sklepy, v 1.NP jsou dle prohlášení vlastníky 3 byty, z toho 2 z nich jsou přestavěny na obchody, ve 2.NP jsou 3 byty a ve 4.NP rovněž 4 byty. Objekt lze tedy dle převažujícího využití charakterizovat jako budovu, dům bytový netypový, kategorie K, konstrukce zděná. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 13 vyhl. Stáří objektu je cca z roku Stáří objhektu tedy uvažuji = 115 let. Technický stav objektu jako celku je velmi dobrý. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Objekt má před 2. lety nově provedenou střešní krytinu, klempířinu a vnější omítky, byly vyměněné vchodové dveře a společné komunikační prostory. Technický stav oceňovaného bytu a prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji průměrný, dle znalcových zjištění (informace p. Mahovská) nebyl byt modernizován (vybavení bytu je staré v průměru let). Oceňovaná bytová jednotka je opatřena dřevěnými zdvojenými okny, dřevěnými plnými dveřmi, podlahy obytných místností jsou betonové či dřevěné s PVC či koberci, vytápění je plynovýmu gamaty, ohřev TUV je plynovou karmou či el. sporákem (nebylo přesně zjištěno), v kuchyni je kuch. linka, komb. sporák, obklady, vybavení koupelny je smaltovaná vana a umyvadlo, je zde umakartové jádro, záchod splachovací apod. Výměry místností: Pokoj 17,10 m 2 Předsíň 6,70 m 2 Koupelna 2,20 m 2 WC 1,00 m 2 Spíž 0,80 m 2 Sklep (kóje) 3,20 m 2.(nezapočítává se). Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: B. j. č. 2275/4: = 27,80 m 2

6 - 6 - Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 27,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: = 3,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,20 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 27,80 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,20 m 2 * 0,10 = 0,32 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 28,12 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100,00 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,86 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8986 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz. [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: 6,00 100,00 0,46 2,76 3,07 100,00 3, Svislé konstrukce: 18,80 100,00 1,00 18,80 20,92 100,00 20, Stropy: 8,20 100,00 1,00 8,20 9,12 100,00 9, Krov, střecha: 5,30 100,00 1,00 5,30 5,89 100,00 5, Krytiny střech: 2,40 100,00 1,00 2,40 2,67 100,00 2, Klempířské konstrukce: 0,70 100,00 1,00 0,70 0,78 100,00 0, Úprava vnitřních povrchů: 6,90 100,00 1,00 6,90 7,68 100,00 7,6800 Dok. [%]

7 Úprava vnějších povrchů: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,45 100,00 3, Vnitřní obklady keramické: 2,10 100,00 1,00 2,10 2,34 100,00 2, Schody: 3,00 100,00 1,00 3,00 3,34 100,00 3, Dveře: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,56 100,00 3, Vrata: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna: 5,40 100,00 1,00 5,40 6,01 100,00 6, Povrchy podlah: 3,10 100,00 1,00 3,10 3,45 100,00 3, Vytápění: 4,70 100,00 1,00 4,70 5,23 100,00 5, Elektroinstalace: 5,20 100,00 1,00 5,20 5,79 100,00 5, Bleskosvod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,45 100,00 0, Vnitřní vodovod: 3,30 100,00 1,00 3,30 3,67 100,00 3, Vnitřní kanalizace: 3,20 100,00 1,00 3,20 3,56 100,00 3, Vnitřní plynovod: 0,40 100,00 1,00 0,40 0,45 100,00 0, Ohřev vody: 2,10 100,00 1,00 2,10 2,34 100,00 2, Vybavení kuchyní: 1,80 100,00 1,00 1,80 2,00 100,00 2, Vnitřní hygienické vybavení: 3,80 100,00 1,00 3,80 4,23 100,00 4, Výtahy: 1,30 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní: 5,60 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0, Instalační prefabrikovaná jádra: 0,00 100,00 1,00 0,00 0,00 100,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,86 Rozestavěnost: 100,0000 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1960 Úprava koeficientu prodejnosti o: 25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4950 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8986 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4950 Základní cena upravená = ,- Kč/m 2 Plná cena: 28,12 m 2 * ,- Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1, Nedokončená stavba = ,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 115 roků Opotřebení: 42,000 % ,- Kč Bytová jednotka č. 275/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,- Kč

8 - 8 - Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,- Kč * / = ,96 Kč Bytová jednotka č. 275/4 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,96 Kč Bytová jednotka č. 275/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 275/4 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: Pětsetčtyřicetdevěttisícpětsetčtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: 1) Zástavní právo smluvní ve prospěch Města Mariánské Lázně. Toto zástavní právo bylo zřízeno smlouvou, a to jako zástava za poskytnutý úvěr ve výši Kč s příslušenstvím. Aktuální výše nesplaceného úvěru není znalci známa. Předpokládám, že pohledávka bude exekutorem řešena v rámci prodeje nemovitosti a že toto zástavní právo bude prodejem nemovitosti zrušeno, a tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. 2) Několik nařízení exekuce a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou. V současné době je na serveru sreality nabízen obdobný byt, a to byt 1 + kk, 21 m 2, Hlavní ulice, za Kč. Tento byt je však po reko, narozdíl od oceňovaného... Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - bytové jednotky č. 275/4 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 275, a dále na pozemku st.p.č. 223/1, a to vše ve výši 2780/71850, k. ú. a obec Mariánské Lázně, okres Cheb, ve výši Kč.

9 - 9 -

10 V Bílině, Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 289/17789/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 289/17789/2010.